"מחיר למשתפר": כחלון נואש מהזוגות הצעירים - תוכנית חדשה להורדת מחירי הדירות

במסגרת התוכנית יימכרו קרקעות לבתים צמודי קרקע בשוק החופשי, כשרשות מקרקעי ישראל תגביל את המחיר במכרזים ■ הבעיה: מלאי הקרקעות מצומצם ורובן נמצאות בפריפריה

מועצת מקרקעי ישראל תדון עם הגורמים המקצועיים בממשלה בענף הבינוי והדיור בתוכנית חדשה: "מחיר למשתפר", שתיועד למשפרי דיור, שהוזנחו בתוכנית הדיור הלאומיות "מחיר למשתכן". ההצעה עדיין מתגבשת ונתונה לשינויים, אך נראה כי המענה צפוי להינתן בהיקפים קטנים ובמיקומים לא מבוקשים.

ל–TheMarker נודע כי במסגרת התוכנית שאותה מגבש שר האוצר, משה כחלון, ישווקו במחיר מוגבל קרקעות המוחזקות בידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבנייה סמי רוויה של שתיים עד ארבע קומות - ובהן דופלקסים, דירות גן ופנטהאוזים. כיום, אותן קרקעות משווקות לקבלנים ויזמים פרטיים בשוק החופשי למרבה במחיר בשיטת "בנה ביתך".

בתחילה ישווקו 1,758 יחידות דיור: 345 באילת, 325 במגדל העמק, 112 בטבריה, 106 בעכו, ו-270 בירוחם. שאר יחידות הדיור ישווקו באזורים שונים בארץ.

רמ"י תגביל במכרזים את מחיר הקרקע, בדומה למכרזי מחיר למשתכן. ואולם, לפי הערכות הגורמים המקצועיים במשרד הבינוי והשיכון, מלאי השטחים הרלוונטי לתוכנית לא יאפשר בנייה של יותר מ–2,500 יחידות דיור בשנה, ורוב הקרקעות הרלוונטיות נמצאות בפריפריה ומחיריהן נמוכים ממילא.

קרקע במושב בני ציון
קרקע במושב בני ציון. צילום: ניר קידר

כחלון הודף את המשקיעים מהקרקעות

הסיבה שבגללה נבחן המהלך היא הביקורת שסופג כחלון על הזנחת יותר מ-50% משוק רוכשי הדירות בישראל - משפרי הדיור, בעוד מחוסרי הדיור יכולים לקבל הנחה בתוכנית מחיר למשתכן.

בנוסף, ברמ"י ובמשרד האוצר הבינו כי המצב הנוכחי, שבו משווקות קרקעות ליזמי השוק הפרטי בשיטת המרבה במחיר, עומד בניגוד לאג'נדה של מחיר למשתכן. התפישה מאחורי מחיר למשתכן היא שברגע שבו תושג שליטה על עלויות הקרקע - יירדו המחירים בכל השוק. מקור בענף הבינוי הסביר: "כחלון הבין שהוא לא יכול לעודד פיקוח על מחיר הקרקע ביד אחת, וביד השנייה למכור לכל מי שמוכן לשלם, ולעודד את הטייקונים והמעמדות שבהם הוא מנסה להילחם".

סיבה נוספת לגיבוש "מחיר למשתפר", מעידים מקורבים לתוכנית, היא רצונו של כחלון להדוף את המשקיעים גם מהקרקעות - ולא רק מהדירות. כך, רק מי שייחשב משפר הדיור, כלומר מחזיק בדירה אחת בלבד, אותה הוא מתחייב למכור  תוך פרק זמן מסוים, יוכל להתמודד על הקרקע. 

משפרי הדיור קונים את עודפי מחיר למשתכן

שיטה נוספת שבה תנסה הממשלה לסייע למשפרי הדיור היא על ידי מכירת דירות שלא נמכרו לזכאים במחיר למשתכן. קברניטי הדיור נערכים לעלייה במספר הזכאים שייוותרו על זכאותם - ולכן הדירות יוצעו למשפרי דיור. למעשה, משפרי דיור יכולים החל מספטמבר לגשת להגרלות על דירות ששיווקן נכשל במסגרת המבצע - בקרית ביאליק למשל - ולרכוש אותן במחיר שמגלם את הנחת התוכנית. מנגנון זה מופעל רק אם נותרו יותר מ-25 דירות שלא נמכרו. אם נותרו בפרויקט פחות מ-25 דירות, רשאי הקבלן לאתר בעצמו קונים לדירה, בתנאי שהם עומדים בהגדרת משפרי דיור לפי משרד הבינוי והשיכון.

במקביל, במרבית המכרזים האחרונים ששווקו במסגרת מחיר למשתכן מוקצים 20% לפחות מהדירות לשוק החופשי, כדי לחזק את התמריץ של הקבלנים לגשת לתוכנית ולשמור על כדאיות כלכלית. מקורות בענף מעידים כי בפרויקטים שונים שיצאו לדרך לפני כשנה נותרו דירות ללא רוכשים, בשל מיקום לא מבוקש; מחיר לא כדאי; או דרישה להון עצמי גבוה.

משר האוצר כחלון נמסר: "לאחר ששיווקנו עשרות אלפי יחידות דיור לזוגות צעירים חסרי דירה, החלטנו כי הגיעה העת לשלב גם משפרי דיור במסגרת התוכנית. הבעיה של מחוסרי הדיור היתה הבוערת והדחופה ביותר, ולכן נתנו להם עדיפות. כעת, הגיע הזמן לשלב ככל הניתן גם את מי שרוצה לשפר את איכות חייו ולעבור לדירה או אזור שמתאימים לו יותר".